差估署私人住宅售價指數 (2026年8月)
320.5 +11.0% YoY
20年升幅 +245.7% (2006年: 92.7｜2021峰值: 398.1)
差估署私人住宅租金指數 (2026年8月)
210.3 歷史新高
平均租金回報率：A類 3.4%｜B類 2.9%｜C類 2.7%
50年以上私人樓宇比例 (2025/26)
27.9% 10,200+ 幢
佔30年以上強制驗樓(MBIS)樓宇 48.3%｜2043年料達 24,300 幢
現時實際按揭息率 / P 息率 (2026 Q4)
3.50%–3.80% P=5.00%
1個月 HIBOR ~2.76%｜金管局基本利率 4.25%
薪俸稅扣減上限 (居所利息 / 住宅租金)
HK$100k / $120k
基本 $100,000｜與合資格新生子女同住 $120,000
🎛️ 模擬參數設定 (10年期香港模型)
🏠 置業、首期及按揭貸款設定
物業樓價 (HK$)
$15,800 / sq.ft.
$
實用面積 (平方呎 sq.ft.)
ft²
首期比例 (%) [按揭成數 LTV]
LTV 70%
%
按揭實際年利率 (% p.a.)
2026主流 3.25%–3.80%
%
按揭還款年期 (年)
上限 30 年
Yr
目標物業現時樓齡 (年)
20 年樓齡
Yr
🛠️ 管理費、差餉地租、維修及升值假設
每月管理費 / 服務費 (HK$ / 實用呎)
$2,100 / 月
$
每年維修及驗樓儲備 (% 樓價)
50年+舊樓建議 ≥0.6%
%
預期每年樓價升幅 (% p.a.)
%
🔑 租樓支出及資金機會成本 (投資回報)
首年每月租金 (HK$)
租金回報 3.34%
$
每年租金調整率 / 通脹率 (% p.a.)
%
首期及每月差額投資回報率 (% p.a.)
%
🧾 香港薪俸稅扣減設定 (IRD 2025/26 稅例)
邊際薪俸稅率 / 標準稅率 (%)
買家第 10 年末淨資產 (扣除尚欠按揭)
HK$0
第10年物業估值 HK$0｜尚欠本金 HK$0
租客第 10 年末投資組合淨值
HK$0
首期本金 + 每月節省現金流複利滾存
買樓首日總現金支出 (首期 + 印花稅 + 雜費)
HK$0
從價印花稅 (Scale 2): HK$0
首年每月總支出對比 (買樓 vs 租樓)
HK$0 vs $0
按揭供款 + 管理費差餉維修 vs 租金
10年累計薪俸稅節省 (買家 vs 租客)
HK$0 vs $0
居所貸款利息扣稅 vs 住宅租金扣稅
買樓超越租樓回本年份 (Breakeven)
第 -- 年
10年不可收回成本：買 HK$0｜租 HK$0
📊 10年淨資產累積軌跡 (買家物業淨值 vs 租客投資組合)
比較買家物業升值減去按揭結欠，與租客將首期及每月節省差額作複利投資之10年資產演變
買家物業淨值 (Buy Net Equity)
租客投資組合 (Rent Portfolio)
💸 10年累計「不可收回支出」結構拆解 (已扣減省稅金額)
買樓不可收回成本包括按揭利息、印花稅、管理費差餉、維修及佣金；租樓為淨租金及租約佣金
按揭利息(扣稅後)
管理費/差餉/維修
印花稅/代理/按保
淨租金支出(扣稅後)
📅 第 1 至 10 年逐年現金流、稅務扣減及資產淨值明細表
單位：港幣 (HK$)
| 年度 | 物業估值 | 尚欠按揭 | 全年按揭利息 | 管理費+差餉+維修 | 買家省稅 | 全年租金+佣金 | 租客省稅 | 買家淨資產 | 租客投資淨值 | 買樓淨優勢 |
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📈 香港差餉物業估價署 (RVD) 過去 20 年私人住宅售價及租金指數 (2006–2026)
基期：1999年 = 100｜數據截至 2026年8月 (臨時數字)
過去 20 年香港私人住宅售價指數由 2006 年平均 92.7 攀升至 2021 年 9 月歷史高位 398.1（全年平均 392.7），其後受加息週期影響於 2022–2024 年累計回調約 28%，並於 2024 年 2 月全面「撤辣」及減息帶動下，於 2026 年 8 月回升至 320.5（20 年累積名義升幅 +245.7%）。同期差估署租金指數則於 2026 年 8 月升至 210.3 創歷史新高。
2006–2026 差估署私人住宅售價指數（整體 vs 中小型 A–C 類 vs 大型 D–E 類）及租金指數走勢
售價指數 - 所有類別 (All Classes)
售價指數 - 大型單位 D–E 類 (≥100 m²)
私人住宅租金指數 (Rental Index)
| 年份 | 售價指數 (所有類別) | 中小型單位 (A–C類 <100m²) | 大型單位 (D–E類 ≥100m²) | 年底按年名義變幅 (%) | 扣除通脹實質變幅 (%) | 租金指數 (所有類別) | 市場週期與關鍵政策里程碑 |
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🗺️ 香港 6 大區域私人住宅平均實用呎價範圍、租金回報及代表屋苑 (2026 最新基準)
點擊任何區域或屋苑即可一鍵帶入模擬器
綜合差餉物業估價署 (RVD) 2026 年第 2 季分區統計及美聯物業 (Midland Realty) 2026 年 10 月全港 18 區及 143 個成份屋苑實時成交數據，全港整體平均實用呎價約 HK$15,173/ft²（港島區 $19,960/ft²｜九龍區 $15,093/ft²｜新界區 $12,048/ft²）。以下按 6 大獨立置業板塊列出平均呎價範圍及租金回報率：
🏘️ 全港 18 區平均實用呎價及 6 大區域對照表 (Midland / RVD 2026 Q3–Q4)
| 所屬置業區域 | 行政分區 (18區) | 平均實用呎價 (HK$/ft²) | 主流屋苑呎價範圍 | 平均總租金回報率 | 500呎典型樓價 | 代表藍籌 / 熱門屋苑 (2026 實時呎價) | 操作 |
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🏢 香港 50 年以上高齡私人樓宇比例 (%)、強制驗樓 (MBIS) 現況與 2046 推算
資料來源：立法會秘書處 ISSH19/2026、發展局 CB(1)1477/2025 及市建局 (URA)
全港私人住宅及綜合用途樓宇總數
36,546 幢
當中樓齡 ≥30 年共 24,874 幢 (佔全港 68.1%)
樓齡 ≥50 年私人樓宇數量及比例 (2025/26)
10,200+ 幢 (27.9%)
佔 MBIS 合資格驗樓樓宇 (20,900幢) 之 48.3%
過去10年老化速度 vs 重建速度
每年 +510 vs 160 幢
2014–2023年每年新增510幢50年+舊樓，僅160幢重建
2033 及 2043 年 ≥50 年樓宇推算
16,900 ➔ 24,300 幢
未來每年平均增加 740 幢，2043年佔比將逾 60%
📈 香港樓齡 ≥50 年私人樓宇數量及佔私人樓宇總數比例 (%) 演變 (2006–2046E)
戰後 1950–1980 年代落成樓宇步入高齡期，樓宇老化速度遠超重建步伐（每年僅約 160 幢重建）
🔍 強制驗樓計劃 (MBIS) 合資格樓宇樓齡分佈及遵辦狀況 (立法會 ISSH19/2026)
在 10,100 幢受 MBIS 規管之 ≥50 年高齡樓宇中，僅 35.7% 已遵辦驗樓修葺通知，64.3% 仍未完成或已逾期
| 私人樓宇樓齡組別 | 樓宇數量 (幢) | 佔全港私人樓宇 (36,546幢) % | MBIS 已遵辦 (%) | MBIS 進行中/未到期 (%) | MBIS 已逾期未遵辦 (%) | 對買樓按揭年期及大維修現金流之影響 |
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🏦 過去 20 年香港綜合消費物價指數 (CPI 通脹率) 與按揭利率走勢 (2006–2026)
資料來源：政府統計處 (C&SD)、香港按揭證券有限公司 (HKMC)、香港金管局 (HKMA)
2006–2026 香港最優惠利率 (Prime Rate)、實際按揭息率 (Effective Mortgage Rate) 與綜合 CPI 通脹率對照
2009–2021 年香港處於超低息環境（實際按息 1.4%–2.15% 低於通脹率，形成「負實質按揭利率」）；2022–2026 年進入正實質利率時代
最優惠利率 Prime Rate (%)
主流實際按揭息率 Effective Mortgage (%)
綜合 CPI 通脹率 (%)
📜 香港住宅物業從價印花稅 (AVD 第 2 標準稅率 — 2026 最新生效)
| 樓價或物業價值 (HK$) | 第 2 標準稅率 (Scale 2) | 政策備註 |
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🧾 香港薪俸稅及個人入息課稅：買樓 vs 租樓扣稅對照 (2025/26–2026/27)
| 比較維度 | 居所貸款利息扣減 (買家) | 住宅租金稅項扣除 (租客) |
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📊 2006–2026 香港歷年通脹率 (Composite CPI)、Prime 息率、1M HIBOR 及實際按揭利率總表
| 年份 | 綜合 CPI 通脹率 (%) | HKMC / 大行 Prime 息率 (%) | 1個月 HIBOR 年均/年底 (%) | 新批主流實際按息 (%) | 實質按揭利率 (按息 - CPI) | 利率環境與按揭市場特徵 |
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